[전문가칼럼] 토지의 신분을 보고 투자를 하라

살면서 건축에 대한 꿈은 누구에게나 있다. 어떤이는 주택을 짓고자 하고 어떤이는 공장을 짓고자 한다. 토지마다 무조건 공장이나 주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 토지는 하얀 도화지와도 같다. 토지투자를 꿈꾼다면 토지에 대해서 잘 알아야 한다. 토지투자를 위해서는 토지의 신분과 성격을 알아야 한다. 마치 조선시대 양반제도처럼 토지에는 엄격한 계층과 신분이 존재한다.

토지에 대해서 조금 언급하는 부분을 한정하고 들어가야 한다. 토지의 계층자체가 워낙 복잡한 신분체계를 가지고 있어서 오늘 칼럼에는 상업지역과 주거지역 등 보통 토지의 90%~95%가 넘는 부분만으로 설명을 하려고 한다. 토지에서 가장 최상위 등급은 상업용지다. 보통 일반상업지역이라고 표현된다. 그 다음은준공업지역과 준주거지역이다. 그리고 3종일반주거지역과 2종 1종 일반주거지역이다. 그렇게 내려가다가 자연녹지까지 내려가고 그다음은 임야 전 답 순이다. 제일 개발이 어려운 지역은 흔히 그린벨트로 일컫는 개발제한구역이다. 이러한 구분은 토지이용계획확인원을 발급받아서 서류를 보면 상세히 나와 있다.

요즘은 워낙 구글이나 네이버 등에 상세히 설명히 되어 있기에 모르는 부분이 나오면 검색을 해 보면서 자료를 검토해 볼 수 있다.

토지를 보려면 용도지역을 봐야 한다. 용도지역은 보통 4단계로 나뉘어져 있다. 도시지역 관리지역 농림지역 그리고 자연환경보전지역이다. 자연환경보전지역은 자연을 보전하라는 곳이니 이곳에 투자를 해서는 안된다. 농림지역은 농사를 목적으로 한 지역이니 이곳도 별로다. 그럼 도시지역과 관리지역만 남는데 이곳은 투자 유망한 토지라고 말할 수 있다.

도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. 도시지역내 녹지지역은 약간의 버퍼같은 지역이라고 보면 된다. 상업지역과 공업지역 등이 모자라면 녹지지역을 통해서 확장이 가능하다.

하지만 그렇기에 지방자치단체에서는 해당 도시지역내 녹지지역은 평상시에는 개발이 안되게 막고 있다가 주거나 상업시설등이 턱없이 부족하면 그제서야 해당 땅을 지자체에서 수용한다. 즉 건물이 많으면 보상이 많으니 그냥 나대지 상태로 건물을 못 짓게 하고 있다가 해당 녹지의 활용처가 정해지면 저렴하게 수용하겠다는 것이다.

이렇게 도시지역내 녹지는 아무래도 장기투자가 될 수 밖에 없다. 여기의 장기투자란 최소 10년에서 20년 이상의 투자를 말하는 것이니 그 것보다 짧게 투자를 원하시는 분들은 절대 녹지에 투자를 하면 안된다.

(주)메이플부동산중개법인

대표 / 공인중개사 최용석